Medehuurderschap na het overlijden van de huurder

Wie mag in de huurwoning blijven als de huurder overlijdt? Voor een echtgenoot is het antwoord eenvoudig. Voor een samenwonende partner, een inwonend kind of een vriend die al jaren meewoont, hangt het af van één woord: medehuurder. Wie dat is, blijft. Wie het niet is, heeft zes maanden en een gang naar de rechter.

Wie medehuurder is

Persoon	Medehuurder?	Wat er bij overlijden gebeurt
Echtgenoot of geregistreerd partner die in de woning zijn hoofdverblijf heeft	Ja, van rechtswege	Zet de huur voort als huurder
Samenwonende partner die met de verhuurder een gezamenlijk verzoek deed en is erkend	Ja	Zet de huur voort als huurder
Samenwonende partner die door de rechter als medehuurder is aangewezen	Ja	Zet de huur voort als huurder
Samenwonende partner, inwonend kind of vriend zonder erkenning	Nee	Zet de huur zes maanden voort; verzoek aan de rechter nodig
Onderhuurder of logé	Nee	Geen recht op voortzetting

Medehuurderschap voor samenwoners moet bij leven zijn geregeld, met een gezamenlijk verzoek aan de verhuurder. Is dat nooit gebeurd, dan is de partner na het overlijden geen medehuurder, hoe lang hij er ook woonde.

Wat de medehuurder mag

Artikel 268 lid 1 zegt: bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder voort. Hij hoeft niets aan te vragen en de verhuurder kan het niet weigeren.

Wil de medehuurder niet blijven, dan kan hij binnen zes maanden na het overlijden opzeggen, bij exploot of aangetekende brief, met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging. Dat is korter dan de gewone opzegtermijn, en het geeft ruimte om eerst te kijken of de woning alleen betaalbaar is.

De huurtoeslag wordt opnieuw berekend op het inkomen en vermogen van de medehuurder alleen. Geef dat door aan Dienst Toeslagen.

Wat de huisgenoot zonder medehuurderschap kan

Artikel 268 lid 2 regelt de positie van wie geen medehuurder is, maar wel in de woning zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Die persoon zet de huur gedurende zes maanden na het overlijden voort.

Wil hij daarna blijven, dan moet hij binnen die zes maanden bij de rechter een vordering tot voortzetting instellen. Zolang op die vordering niet onherroepelijk is beslist, blijft hij de huur voortzetten.

De rechter wijst de vordering in ieder geval af als de huisgenoot niet aannemelijk maakt dat hij aan de eisen voldoet, als hij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, of als hij geen huisvestingsvergunning kan overleggen waar die verplicht is (lid 3).

Zo pakt u het aan als huisgenoot

1. Stel vast of u medehuurder bent. Kijk in het huurcontract en in de correspondentie met de verhuurder. Bent u getrouwd of geregistreerd partner, dan bent u het van rechtswege.
2. Meld het overlijden bij de verhuurder en zeg erbij dat u de huur voortzet, als medehuurder of op grond van artikel 7:268 lid 2.
3. Verzamel bewijs van de gemeenschappelijke huishouding: inschrijving op het adres, gezamenlijke rekeningen, verzekeringen, verklaringen van buren, de duur van het samenwonen.
4. Vraag de verhuurder of hij instemt met voortzetting zonder procedure. Sommige verhuurders zetten het contract dan op uw naam.
5. Stem de verhuurder niet in, stel dan binnen zes maanden de vordering in bij de kantonrechter. Een advocaat is niet verplicht, maar juridische hulp is verstandig. Het Juridisch Loket geeft gratis eerste advies.
6. Regel intussen de betaling van de huur en de huurtoeslag op uw naam. Wie de huur niet betaalt, verliest de zaak op de financiële waarborg.

Als het niet lukt

Wijst de rechter de vordering af, of stelt de huisgenoot geen vordering in, dan eindigt de huur na de zes maanden. De huisgenoot moet de woning dan leeg opleveren. Bij een sociale huurwoning kan hij zich intussen inschrijven bij de corporatie; sommige corporaties kennen een urgentieregeling voor deze situatie.

Wie te goeder trouw voortzette maar ten onrechte, blijft aansprakelijk voor de huur over de periode dat hij de woning gebruikte (lid 5). Meerdere personen die dat deden, zijn hoofdelijk aansprakelijk.

Of u in uw situatie medehuurder bent en welke termijn voor u loopt, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Voor de erfgenamen

Is er een medehuurder of een huisgenoot die voortzet, dan hebben de erfgenamen met de huur niets te maken. De woning wordt niet opgeleverd, de inboedel blijft waar die is, en de huur is geen schuld van de nalatenschap na het overlijden.

De inboedel van de overledene is wél van de erfgenamen. Spreek met de huisgenoot af wat blijft en wat wordt verdeeld. Bij een echtgenoot in gemeenschap van goederen is de helft al van de partner.

Zet de huisgenoot de huur niet voort, dan gelden de regels van de huurwoning opzeggen: de huur eindigt aan het eind van de tweede maand na het overlijden.

Wat er vaak misgaat

Samenwoners regelen het medehuurderschap nooit, en de partner moet na het overlijden naar de rechter.

De huisgenoot laat de zes maanden verstrijken zonder vordering, en verliest de woning.

De huur wordt in de tussentijd niet betaald, en de rechter wijst de vordering af op de financiële waarborg.

De erfgenamen ontruimen de woning terwijl de partner er als medehuurder mag blijven.

De huurtoeslag wordt niet aangepast, en er volgt een terugvordering.

Bewijs van een duurzame gemeenschappelijke huishouding

De rechter kijkt of de huisgenoot en de overledene werkelijk samen een huishouden voerden, en of dat duurzaam was. Bewijs daarvan is: inschrijving op hetzelfde adres in de Basisregistratie Personen, gezamenlijke rekeningen of verzekeringen, gedeelde kosten van boodschappen en energie, en de duur van het samenwonen. Een samenlevingscontract helpt, maar is niet vereist.

Een inwonend volwassen kind dat na jaren nog bij de ouder woont, kan in beginsel ook een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben, maar de rechter is daar terughoudender in als het kind nog geen eigen zelfstandig leven had opgebouwd. Laat u daarover vooraf adviseren.

Veelgestelde vragen

Mag mijn partner in de huurwoning blijven als ik overlijd?

Als medehuurder ja, van rechtswege. Samenwoners moeten het medehuurderschap bij leven regelen met de verhuurder of de rechter; anders geldt de regeling voor huisgenoten.

Wat kan een huisgenoot zonder medehuurderschap doen?

De huur zes maanden voortzetten en binnen die tijd de rechter om voortzetting vragen, met bewijs van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en van voldoende inkomen.

Kan de verhuurder een medehuurder weigeren?

Nee. De medehuurder zet de huur voort als huurder. Hij kan wel zelf binnen zes maanden opzeggen als hij niet wil blijven.

Wat gebeurt er met de inboedel?

Die is van de erfgenamen, tenzij zij deels van de partner was. Spreek af wat in de woning blijft en wat wordt verdeeld.