De woning na een overlijden: kopen, huren en overdragen

Het huis waarin iemand woonde, roept na een overlijden de meeste vragen op. Wie mag erin blijven, wie betaalt de hypotheek of de huur, wanneer moet het leeg, en wat is het waard. Dit overzicht zet de route uit voor een koopwoning en voor een huurwoning, en wijst per stap naar de pagina die dieper gaat.

Koop of huur: twee heel verschillende routes

	Koopwoning	Huurwoning
Wat er op de dag van overlijden gebeurt	De woning gaat over op de erfgenamen, met de hypotheek	De huur loopt door; een medehuurder zet voort
Wie u meldt	De hypotheekverstrekker, de opstalverzekeraar, de gemeente	De verhuurder
Termijn	Geen wettelijke termijn; de lasten lopen door tot verkoop of overdracht	Zonder medehuurder eindigt de huur aan het eind van de tweede maand na het overlijden
Wat er nodig is om te handelen	Verklaring van erfrecht; notaris voor verkoop of overschrijving	Opzegging door de erfgenamen; oplevering leeg
Wat de erfgenamen beslissen	Houden, overnemen, verkopen of verhuren	Opzeggen, of voortzetten door een medehuurder of huisgenoot

De rest van dit overzicht volgt die twee routes. Bij twijfel over wat voor woning het is: kijk in de hypotheekstukken of het huurcontract, of vraag het Kadaster wie als eigenaar staat ingeschreven.

De koopwoning

Op de dag van overlijden worden de erfgenamen samen eigenaar. De Rijksoverheid vat de keuze samen. Of u het huis kunt houden, hangt af van uw inkomen, of de hypotheek al was afgelost, of een overlijdensrisicoverzekering de hypotheek aflost, en of u de andere kosten kunt betalen.

Drie dingen hebben haast. Meld het overlijden bij de hypotheekverstrekker, zo snel mogelijk. Houd de opstalverzekering in stand; een leegstaande woning heeft vaak andere voorwaarden. En regel wie de vaste lasten voorschiet tot de bank de rekening vrijgeeft.

Daarna volgt de keuze. Een partner die blijft wonen, neemt de hypotheek over als het inkomen dat toelaat. Kinderen die het huis erven, verkopen het meestal, of één van hen neemt het over tegen inbreng van de waarde. Voor verkoop of overschrijving is altijd een verklaring van erfrecht nodig, en de notaris schrijft die in bij het Kadaster; dat inschrijven zelf is gratis.

Lees verder bij een koopwoning erven, de hypotheek na een overlijden en de hypotheek overnemen.

De huurwoning

Bij een huurwoning bepaalt het Burgerlijk Wetboek wat er gebeurt. Een medehuurder zet de huur voort als huurder. Een huisgenoot die geen medehuurder is maar wel een duurzame gemeenschappelijke huishouding had, zet de huur zes maanden voort en kan de rechter vragen om voortzetting. Is er niemand, dan eindigt de huur aan het eind van de tweede maand na het overlijden; de erfgenamen kunnen opzeggen tegen het eind van de eerste maand.

De erfgenamen leveren de woning leeg op. Dat betekent ontruimen, meterstanden opnemen, sleutels inleveren, en de eindafrekening van energie en water regelen. De borg komt terug na de oplevering.

Lees verder bij de huurwoning opzeggen, medehuurderschap en huurtoeslag stopzetten.

Zo pakt u de eerste weken aan

1. Stel vast wat voor woning het is en op wiens naam: koop of huur, één naam of twee, hypotheek of afgelost.
2. Meld het overlijden bij de hypotheekverstrekker of de verhuurder, en bij de opstal- en inboedelverzekeraar. Zeg nog niets op.
3. Regel de vaste lasten. Vraag de bank de incasso’s van hypotheek en verzekering te laten doorlopen, of spreek af wie voorschiet.
4. Zoek de overlijdensrisicoverzekering. Vaak lost die een deel van de hypotheek af; de bank weet of de polis is verpand.
5. Vraag de verklaring van erfrecht aan bij de notaris zodra duidelijk is wie de erfgenamen zijn. Zonder die verklaring kunt u de woning niet verkopen of overschrijven.
6. Beslis pas daarna: houden, overnemen, verkopen, verhuren of opleveren. Bij een huurwoning loopt intussen de wettelijke termijn; bij een koopwoning lopen de lasten.

Wat de woning kost tot de beslissing

Een woning die leegstaat, kost geld: hypotheekrente, opstalverzekering, energie voor vorstbeveiliging, gemeentebelasting, VvE-bijdrage bij een appartement. Die kosten zijn schulden van de nalatenschap, maar iemand moet ze voorschieten zolang de bank de rekening blokkeert.

De Rijksoverheid wijst erop dat wie beneficiair aanvaardt, de vaste kosten niet uit eigen zak hoeft door te betalen tot de verkoop. Zij komen uit de nalatenschap. Houd bij wat u voorschiet, met bonnen, en verreken het bij de verdeling.

Bij een huurwoning zijn de kosten beperkter, maar de termijn is kort. Twee maanden om te ontruimen en op te leveren is weinig; begin meteen.

Waardering en belasting

Voor de erfbelasting geldt bij een woning de WOZ-waarde, naar keuze die van het jaar van overlijden of het jaar erna. Dat is gratis en staat op de aanslag gemeentebelasting. Voor de verdeling tussen de erfgenamen kan een taxatie verstandig zijn, vooral als één erfgenaam de woning overneemt.

Bij verkoop ná het overlijden telt voor de erfbelasting nog steeds de WOZ-waarde, niet de verkoopprijs. Lees daarover bij de WOZ-waarde en de erfbelasting en erfbelasting over een woning.

Of de woning in uw situatie een koop- of huurwoning is en welke stappen daar nu bij horen, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Bijzondere situaties

Een woning met erfpacht heeft een canon die doorloopt en een erfpachtcontract dat mee overgaat. Een appartement heeft een VvE met een maandelijkse bijdrage en een reservefonds. Een vakantiewoning valt vaak onder de regels van een park of een gemeente met een verbod op permanente bewoning. En een woning in het buitenland volgt het erfrecht en de belasting van dat land naast het Nederlandse.

Elk daarvan heeft een eigen pagina in dit overzicht: erfpacht, VvE en servicekosten, vakantiewoning en woning in het buitenland.

Wat er vaak misgaat

De opstalverzekering wordt opgezegd terwijl de woning nog vol staat en onverkocht is.

De huur wordt niet opgezegd, en de erfgenamen betalen maanden langer dan nodig.

Er wordt een koper gezocht voordat de verklaring van erfrecht er is, en de levering loopt vast.

De vaste lasten worden door één erfgenaam voorgeschoten zonder bonnen.

Niemand vraagt de bank naar de overlijdensrisicoverzekering, en de hypotheek loopt door terwijl zij had kunnen worden afgelost.

Veelgestelde vragen

Wie is eigenaar van de woning na het overlijden?

De erfgenamen samen, vanaf de dag van overlijden. Bij het Kadaster blijft de overledene ingeschreven tot de notaris een verklaring van erfrecht of een verdelingsakte inschrijft.

Hoe snel moet een huurwoning leeg zijn?

Zonder medehuurder eindigt de huur aan het eind van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen kunnen opzeggen tegen het eind van de eerste maand.

Wie betaalt de hypotheek tot de woning is verkocht?

De nalatenschap. Iemand moet voorschieten zolang de bank de rekening blokkeert; bewaar de bonnen en verreken bij de verdeling.

Heb ik een notaris nodig?

Voor verkoop, overschrijving en de verklaring van erfrecht wel. Voor het opzeggen van een huurwoning niet.