WOZ-waarde en erfbelasting: welk jaar telt?

De keuze tussen twee WOZ-jaren is een van de weinige plekken in de erfbelasting waar u zelf iets te kiezen heeft. Dat maakt hem de moeite waard om goed te begrijpen.

De moeilijkheid zit niet in de regel, maar in de kalender.

De regel in één zin

Voor een woning in de nalatenschap neemt u de WOZ-waarde van het jaar van overlijden. Of die van het jaar na overlijden, als die bekend is. U kiest de laagste.

Die keuze is van u. De Belastingdienst wijst u er niet op en corrigeert hem ook niet.

Wordt er niets gekozen, dan gaat meestal de waarde het formulier in die op dat moment toevallig bekend was. Dat is vaak de hoogste van de twee.

Waarom het jaartal zo verwarrend is

Een WOZ-waarde draagt een jaartal, maar kijkt naar een eerder moment.

De WOZ-waarde voor een belastingjaar wordt vastgesteld naar de waarde van de woning op 1 januari van het jaar dáárvoor. Die dag heet de waardepeildatum.

De WOZ-waarde voor 2026 is dus de waarde van het huis op 1 januari 2025. Wie denkt dat de beschikking van 2026 iets zegt over de markt van 2026, zit er een jaar naast.

Dat verklaart ook het verschil tussen de twee jaren waaruit u mag kiezen. U vergelijkt in feite twee opeenvolgende jaren van de woningmarkt.

Welk jaar meestal gunstiger is

Er is een vuistregel, met één uitzondering.

In een stijgende markt is de WOZ-waarde van het jaar van overlijden meestal lager, want die kijkt verder terug.

In een dalende markt is de WOZ-waarde van het jaar ná overlijden meestal lager.

De uitzondering is een woning waaraan iets is veranderd: een verbouwing, een splitsing, of schade. Dan kan de sprong tussen twee jaren veel groter zijn dan de markt verklaart.

Vergelijk daarom altijd de twee bedragen zelf, in plaats van te vertrouwen op de vuistregel.

De aangiftetermijn en de tweede beschikking

Bij een overlijden in 2026 of later moet de aangifte erfbelasting binnen 20 maanden na het overlijden binnen zijn. De WOZ-beschikking van het volgende jaar komt meestal in het voorjaar van dat jaar.

Dat betekent dat de tweede beschikking vrijwel altijd ruim vóór de aangiftetermijn bekend is. Wie in september overlijdt, heeft de beschikking van het volgende jaar in het voorjaar, en de aangifte hoeft pas ruim een jaar later binnen te zijn.

Bij een overlijden in 2025 of eerder gold een termijn van 8 maanden. Toen kon de tweede beschikking wél na de aangiftetermijn vallen. Zit u nog in zo’n oude aangifte, dan heeft u drie mogelijkheden.

1. Aangifte doen met de bekende waarde en later bezwaar maken tegen de aanslag als de tweede beschikking lager blijkt.
2. Uitstel aanvragen voor de aangifte, zodat u de tweede beschikking kunt afwachten.
3. Zelf een beschikking vragen bij de gemeente, zodra het nieuwe jaar loopt.

Wacht bij een overlijden in 2026 of later gewoon op de tweede beschikking voordat u aangifte doet. Er is geen reden om te haasten, en de keuze kan geld schelen. Doe de Regelcheck om te zien wat er bij u speelt. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Zo komt u aan beide beschikkingen

De beschikking van het jaar van overlijden is naar de overledene gestuurd. Vaak ligt hij in de administratie, tussen de gemeentelijke aanslagen.

Is hij er niet, vraag hem dan op bij de gemeente. Als erfgenaam bent u belanghebbende.

Voor erfgenamen geldt de overlijdensdatum als begindatum van de beschikking, en voor zo’n verzoek staat geen termijn. U kunt er dus ook later nog om vragen.

De beschikking van het jaar daarna vraagt u op zodra de gemeente die verstuurt. Veel gemeenten zetten de waarde ook online in een eigen loket.

Het verschil in geld

Situatie	Jaar van overlijden	Jaar daarna	Gekozen
Dalende markt	€ 402.000	€ 379.000	€ 379.000
Stijgende markt	€ 288.000	€ 314.000	€ 288.000
Na verbouwing	€ 265.000	€ 298.000	€ 265.000

In de eerste rij scheelt de keuze € 23.000 aan waarde. Erft een kind die woning volledig, dan scheelt dat bij een tarief van tien procent € 2.300 aan erfbelasting.

Bij een tarief van twintig procent, dat geldt boven de eerste schijf, loopt het verschil verder op.

Bezwaar maken tegen de waarde

Naast de keuze tussen twee jaren kunt u ook de waarde zelf aanvechten.

Tegen een WOZ-beschikking maakt u bezwaar binnen zes weken na de dagtekening van die beschikking.

Een erfgenaam kan de gemeente vragen om een nieuwe, voor bezwaar vatbare beschikking. Dat kan omdat een erfgenaam een andere belanghebbende is dan degene aan wie de oorspronkelijke beschikking is gestuurd.

Blijkt na de aangifte dat de WOZ-waarde van het jaar ná overlijden lager is, dan geldt een uitzondering. Erfgenamen kunnen dan ook na de zes weken nog bezwaar maken, en de waarde wordt aangepast.

Bezwaar heeft vooral zin bij een woning in slechte staat, bij achterstallig onderhoud of bij een onjuiste oppervlakte in de gemeentelijke gegevens.

Wat er vaak misgaat

Er wordt maar één beschikking opgevraagd, waardoor de keuze nooit wordt gemaakt.

Er wordt aangifte gedaan zodra de eerste beschikking er is, zonder de tweede af te wachten, terwijl de termijn daar ruimte voor geeft.

Het jaartal op de beschikking wordt verward met de waardepeildatum, die een jaar eerder ligt.

Er wordt gerekend met de waarde die in de belastingaangifte van de overledene stond, terwijl dat weer een ander jaar kan zijn.

Bezwaar wordt niet gemaakt omdat iemand denkt dat de termijn verstreken is, terwijl een erfgenaam om een eigen beschikking kan vragen.

Als de woning snel wordt verkocht

Wordt het huis binnen een paar maanden verkocht, dan blijft de WOZ-waarde toch de basis voor de erfbelasting.

Een hogere verkoopprijs leidt niet tot meer erfbelasting. Een lagere verkoopprijs leidt niet tot minder.

Dat kan onrechtvaardig voelen, zeker als een woning ver onder de WOZ-waarde is verkocht. De regel is er juist om discussie over marktwaarde te vermijden.

Wat u wel kunt doen: nagaan of de WOZ-waarde klopt en zo nodig bezwaar maken. Een woning die structureel te hoog is gewaardeerd, corrigeert u via de gemeente en niet via de Belastingdienst.

Controleer de gegevens achter de waarde

Een WOZ-waarde is geen mening van de gemeente, maar de uitkomst van een berekening met gegevens over uw woning. Kloppen die gegevens niet, dan klopt de waarde ook niet.

Vraag bij de gemeente het taxatieverslag op. Daarin staat waarop de waarde is gebaseerd en met welke vergelijkbare woningen is gerekend.

Let op vier punten.

De oppervlakte en de inhoud van de woning. Een fout van tientallen vierkante meters komt vaker voor dan mensen denken.

De staat van onderhoud. Een woning waarin jaren niets is vernieuwd, is minder waard dan een vergelijkbaar huis dat net is opgeknapt.

De vergelijkingspanden. Zijn dat werkelijk vergelijkbare woningen, of staan er verbouwde exemplaren tussen.

Bijgebouwen en erfpacht. Ontbrekende of onjuiste gegevens werken direct door in de waarde.

Klopt er iets niet, dan onderbouwt u het bezwaar met foto’s en met de gecorrigeerde gegevens.

Veelgestelde vragen

Mag ik altijd de laagste van de twee jaren kiezen?

Ja. De Belastingdienst schrijft dat u de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar daarna neemt. Daarvan kiest u de laagste waarde.

Wat als de tweede beschikking nog niet bestaat?

Dan doet u aangifte met de waarde die u heeft. Blijkt de latere beschikking lager, dan kunt u de waarde alsnog laten aanpassen.

Welke WOZ-waarde geldt bij erfpacht?

De WOZ-waarde wordt verminderd met zeventien keer het jaarlijkse erfpachtbedrag. Bij € 200.000 en een canon van € 2.000 komt u op € 166.000.

Kan ik uitstel krijgen om de tweede waarde af te wachten?

Bij een overlijden in 2026 of later is dat zelden nodig: de termijn van 20 maanden geeft ruimte om de tweede beschikking af te wachten. Is uitstel toch nodig, vraag het dan aan vóór het einde van de aangiftetermijn.

Geldt deze keuze ook voor een vakantiewoning?

Ja, zolang de woning in Nederland staat en er een WOZ-waarde voor is vastgesteld. Ook dan mag u kiezen tussen het jaar van overlijden en het jaar daarna. Voor een woning in het buitenland bestaat geen WOZ-waarde en geldt de marktwaarde.