Waarde van de woning bepalen voor de erfbelasting

Bij een koopwoning in de nalatenschap is de waardering meestal de grootste post van de hele aangifte. Een verschil van tienduizend euro in de waarde werkt direct door in de erfbelasting.

Gelukkig is de regel eenvoudig, en bevat hij een keuze die geld kan schelen.

De hoofdregel

Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde van de woning. Niet de verkoopprijs, niet de taxatiewaarde en niet wat een makelaar denkt dat het huis opbrengt.

De Belastingdienst laat u kiezen uit twee jaren. Dat zijn het jaar van overlijden en het jaar na overlijden, als die waarde bekend is.

U neemt de laagste van die twee.

Dat is geen truc maar de regel zoals de Belastingdienst hem zelf beschrijft. Wie de keuze niet maakt, betaalt vaak meer dan nodig.

Waarom die keuze bestaat

De WOZ-waarde van een jaar wordt vastgesteld naar de waarde op 1 januari van het jaar ervoor. Zij loopt dus altijd een jaar achter op de markt.

In een dalende markt is de WOZ-waarde van het jaar na overlijden daardoor vaak lager. In een stijgende markt is die van het jaar van overlijden meestal het gunstigst.

Overlijdt iemand vroeg in het jaar, dan duurt het lang voordat u de tweede beschikking heeft. Die komt meestal in het voorjaar van het jaar daarna.

Dat betekent soms wachten met de aangifte, of aangifte doen en later corrigeren.

Zo pakt u het aan

1. Zoek de WOZ-beschikking van het jaar van overlijden op. Die is in het voorjaar van dat jaar naar de overledene gestuurd.
2. Vraag de beschikking op bij de gemeente als u hem niet heeft. Erfgenamen kunnen als belanghebbende een beschikking krijgen.
3. Wacht de beschikking van het jaar daarna af als die er nog niet is en de aangiftetermijn het toelaat.
4. Vergelijk de twee bedragen en neem het laagste.
5. Bewaar de beschikking die u heeft gebruikt. Dat is uw onderbouwing bij de aangifte.
6. Corrigeer als de tweede beschikking later toch lager blijkt.

Wat er níet telt

Drie waardes worden vaak per ongeluk gebruikt, en geen daarvan is de juiste.

De verkoopprijs telt niet. Ook niet als het huis kort na het overlijden is verkocht voor veel meer of veel minder dan de WOZ-waarde.

Een taxatierapport telt niet voor de erfbelasting. Het kan wel nodig zijn voor de hypotheekverstrekker of voor de onderlinge verdeling.

De vraagprijs telt uiteraard evenmin, al wordt die in familiegesprekken vaak als uitgangspunt genomen.

Voor de verdeling tussen erfgenamen mag u wél met marktwaarde werken. Dat is een andere vraag dan wat er in de aangifte moet staan.

De hypotheek gaat eraf

De woning komt als bezitting op de lijst, de hypotheek als schuld.

Schulden zijn aftrekbaar, inclusief de rente die tot de overlijdensdatum is opgelopen. Vraag de hypotheekverstrekker om een restschuldopgave per datum van overlijden.

Was er een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek gekoppeld, dan lost die mogelijk een deel af. Die uitkering hoort bij de nalatenschap.

Let op de volgorde: eerst de waarde van de woning, dan de schuld eraf. Wat overblijft is de overwaarde die meetelt voor de erfbelasting.

Hoe dit in uw situatie uitpakt, hangt af van de polis en de hypotheekvorm. Doe de Regelcheck om te zien wat er bij u geldt. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Bijzondere situaties

Niet elke woning is een gewone koopwoning met één eigenaar.

Erfpacht. Staat de woning op erfpachtgrond, dan wordt de WOZ-waarde verminderd met zeventien keer het jaarlijkse erfpachtbedrag. Bij een WOZ-waarde van € 200.000 en een canon van € 2.000 per jaar komt u zo op € 166.000.

Verhuurde woning. Voor verhuurde of verpachte woningen geldt een aparte berekening met een leegwaarderatio.

Woning in gedeeld eigendom. Bezat de overledene de helft, dan telt de helft van de waarde en de helft van de schuld.

Vruchtgebruik. Had iemand het vruchtgebruik en een ander de blote eigendom, dan telt niet de volle waarde.

Een rekenvoorbeeld

Post	Bedrag
WOZ-waarde jaar van overlijden	€ 348.000
WOZ-waarde jaar daarna	€ 331.000
Gekozen waarde, de laagste	€ 331.000
Hypotheekschuld per overlijdensdatum	€ 142.000
Waarde woning in de nalatenschap	€ 189.000

De keuze voor de laagste WOZ-waarde scheelt hier € 17.000 aan waarde. Bij een tarief van tien procent voor kinderen is dat € 1.700 minder erfbelasting.

Dat is geen marginaal verschil, en het kost u niets meer dan het opvragen van de tweede beschikking.

Bezwaar tegen de WOZ-waarde

Vindt u de WOZ-waarde te hoog, dan kunt u daar iets tegen doen.

Erfgenamen kunnen bij de gemeente om een eigen WOZ-beschikking vragen. Voor erfgenamen geldt de overlijdensdatum als begindatum van die beschikking, en voor zo’n verzoek staat geen termijn.

Tegen een beschikking maakt u bezwaar binnen zes weken na de dagtekening.

Blijkt na de aangifte erfbelasting dat de WOZ-waarde van het jaar ná overlijden lager is, dan geldt een uitzondering. Erfgenamen kunnen dan ook na die zes weken nog bezwaar maken.

Bezwaar maken kost u alleen tijd. Bij een woning die duidelijk in slechte staat verkeerde, kan het honderden euro’s schelen.

Wat er vaak misgaat

De verkoopprijs wordt in de aangifte gezet in plaats van de WOZ-waarde.

De tweede WOZ-waarde wordt nooit opgevraagd, waardoor de keuze niet wordt gemaakt.

De erfpachtvermindering wordt vergeten bij een woning op erfpachtgrond.

De hypotheekschuld wordt genomen van het laatste jaaroverzicht in plaats van per overlijdensdatum.

Er wordt aangenomen dat bezwaar niet meer kan omdat de zes weken voorbij zijn, terwijl een erfgenaam om een eigen beschikking kan vragen.

De woning in de verdeling

Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde. Voor de verdeling tussen erfgenamen is dat zelden het juiste getal.

Wil één erfgenaam de woning overnemen, dan gaat het om de marktwaarde. Die bepaalt hoeveel hij de anderen moet vergoeden.

Laat daarvoor een taxatie doen, of gebruik twee onafhankelijke waardebepalingen. Een taxatierapport is bovendien vaak nodig voor een hypotheek op naam van de overnemende erfgenaam.

Spreek vooraf af welke peildatum voor de verdeling geldt. Tussen het overlijden en de overdracht zit soms een jaar, en in dat jaar beweegt de markt.

Wordt de woning verkocht, dan verdeelt u de netto-opbrengst: de verkoopprijs min de hypotheek, de makelaarskosten en de overige verkoopkosten.

Komen erfgenamen er niet uit, dan kan de rechter de wijze van verdeling gelasten. De wet noemt daarbij onder meer toedeling aan één erfgenaam tegen vergoeding van de overwaarde, of verkoop en verdeling van de netto-opbrengst.

Veelgestelde vragen

Mag ik een taxatierapport gebruiken?

Voor de erfbelasting niet. Daar geldt de WOZ-waarde. Een taxatie kan wel nuttig zijn voor de onderlinge verdeling of voor een hypotheekaanvraag.

Wat als het huis meer opbrengt dan de WOZ-waarde?

Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde, ook als de verkoopprijs hoger uitvalt. Over een latere verkoopwinst wordt geen erfbelasting geheven.

Hoe kom ik aan de WOZ-beschikking van de overledene?

Vraag hem op bij de gemeente. Als erfgenaam bent u belanghebbende en kunt u een eigen beschikking krijgen, met de overlijdensdatum als begindatum.

Telt de woning mee als de partner erin blijft wonen?

De woning valt in de nalatenschap en wordt gewaardeerd, ook als de partner er blijft wonen. Voor de partner geldt een hoge vrijstelling, waardoor er vaak geen erfbelasting verschuldigd is.

Wat als de woning in het buitenland staat?

Dan geldt de WOZ-waarde niet, want die bestaat alleen in Nederland. U waardeert de woning op de marktwaarde op de dag van overlijden, onderbouwd met een lokale taxatie. Laat die taxatie vertalen als zij niet in het Nederlands, Engels, Frans of Duits is. Houd er verder rekening mee dat voor buitenlands vermogen veel langere navorderingstermijnen gelden. Twaalf jaar in plaats van vijf, en bij de erfbelasting soms zelfs onbeperkt.