Erfbelasting over een geërfde woning

De woning is bijna altijd de grootste post in een nalatenschap, en de post waar het vaakst mis wordt gerekend. Niet de vraagprijs telt en niet de taxatie van de makelaar, maar de WOZ-waarde.

U mag kiezen tussen twee WOZ-waarden

Voor de erfbelasting gebruikt u de WOZ-waarde van het jaar van overlijden, óf die van het jaar daarna als die al bekend is. U mag de laagste van de twee gebruiken.

Dat is geen truc maar een uitdrukkelijke keuze. Bij een dalende markt scheelt het duizenden euro’s; bij een stijgende markt kiest u gewoon het overlijdensjaar.

Is de WOZ-waarde van het volgende jaar nog niet bekend op het moment dat u aangifte doet, dan kunt u die later alsnog inbrengen. Blijkt die lager, dan mag u daarover bezwaar maken — ook na de gebruikelijke termijn van zes weken.

De hypotheek gaat eraf

De WOZ-waarde staat aan de bezittingenkant; de resterende hypotheekschuld staat aan de schuldenkant, inclusief de rente die nog verschuldigd was. Wat overblijft is wat er werkelijk aan de nalatenschap wordt toegevoegd.

Een woning met een WOZ-waarde van € 420.000 en een hypotheek van € 180.000 voegt dus € 240.000 toe, niet € 420.000.

Een aflossingsvrije hypotheek telt volledig mee als schuld. Is er een overlijdensrisicoverzekering die de hypotheek aflost, dan verdwijnt de schuld. De hele waarde blijft dan over, en dat maakt de aanslag hoger in plaats van lager.

Verhuurd of verpacht: de leegwaarderatio

Wordt de woning verhuurd of verpacht, dan telt hij niet voor de volle WOZ-waarde. De berekening gaat in vijf stappen:

1. Neem de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of van het jaar daarna.
2. Vermenigvuldig de maandhuur aan het begin van het kalenderjaar met twaalf.
3. Deel die jaarhuur door de WOZ-waarde en vermenigvuldig met honderd.
4. Zoek dat percentage op in de tabel van het betreffende jaar; daar staat de leegwaarderatio.
5. Vermenigvuldig de WOZ-waarde met die ratio.

Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de ratio en dus de waarde. Vanaf 2023 ligt de ratio tussen 73% en 100%.

Wat er in uw situatie meespeelt — een hypotheek, verhuur, een vruchtgebruik — verschilt per nalatenschap. Doe de Regelcheck om te zien wat er bij u geldt. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Zo waardeert u de woning

1. Vraag de WOZ-beschikking op bij de gemeente, voor het jaar van overlijden en zodra beschikbaar ook voor het jaar daarna.
2. Kies de laagste van de twee. Noteer welke u gebruikt en waarom.
3. Zoek de hypotheekstand op de overlijdensdatum op bij de bank, inclusief de nog verschuldigde rente.
4. Corrigeer bij verhuur met de leegwaarderatio volgens de vijf stappen hierboven.
5. Bewaar beide beschikkingen en het bankoverzicht. Bij een controle is dit precies wat er gevraagd wordt.

Een rekenvoorbeeld

Een woning heeft een WOZ-waarde van € 420.000 voor het overlijdensjaar en € 405.000 voor het jaar daarna. De hypotheek is € 180.000.

U kiest de laagste WOZ-waarde: € 405.000. Na aftrek van de hypotheek voegt de woning € 225.000 toe aan de nalatenschap.

Had u niet gekozen en met € 420.000 gerekend, dan was dat € 240.000 geweest. Bij twee kinderen scheelt de keuze ieder € 7.500 aan grondslag, en dus € 750 aan erfbelasting.

Bij verhuur gaat er nog een stap overheen. Is de jaarhuur € 12.000 en de WOZ-waarde € 405.000, dan is dat 2,96%. Dat percentage bepaalt de leegwaarderatio in de tabel van het betreffende jaar, en met die ratio vermenigvuldigt u de WOZ-waarde.

Als de woning verkocht wordt

De verkoopopbrengst verandert de erfbelasting niet. Wat hij wel verandert, is het moment waarop er geld is.

Loopt de verkoop terwijl de aanslag binnenkomt, vraag dan kort uitstel van betaling aan: maximaal vier maanden vanaf de uiterste betaaldatum. Is de verkoop nog niet in zicht, dan is een langere regeling mogelijk. Bij een geërfde woning kan dat verder gaan dan de gebruikelijke twaalf maanden.

Houd er rekening mee dat de woning tot de verkoop geld kost: verzekering, energie, gemeentelijke lasten en soms onderhoud. Die kosten ontstaan ná het overlijden en zijn dus geen aftrekbare schuld van de nalatenschap — ze komen ten laste van de erfgenamen.

Als meerdere erfgenamen de woning krijgen

Erven twee of meer mensen samen een woning, dan verkrijgt ieder zijn aandeel in de waarde. Voor de erfbelasting is dat het enige wat telt: wie er gaat wonen of wie hem uiteindelijk koopt, verandert de aanslag niet.

Wil één erfgenaam de woning houden, dan koopt hij de anderen uit. Dat is een verdeling tussen de erfgenamen. Daarvoor gelden eigen regels en kosten. Er kan overdrachtsbelasting spelen, en de notaris maakt er een akte van. Het staat los van de erfbelasting die al is vastgesteld.

Let op één praktisch punt: zolang de woning niet verdeeld is, zijn alle erfgenamen samen eigenaar. Dat betekent dat de lasten ook gezamenlijk zijn, en dat verkoop alleen kan als iedereen tekent.

Komt u er onderling niet uit, dan kan dat de afwikkeling jaren ophouden. De erfbelasting wacht daar niet op: die is gebaseerd op de waarde op de overlijdensdatum en moet gewoon betaald worden.

Wat er vaak misgaat

De verkoopprijs wordt gebruikt in plaats van de WOZ-waarde. Bij een verkoop kort na het overlijden kan dat tienduizenden euro’s schelen, in beide richtingen.

De keuze tussen de twee WOZ-waarden wordt niet gemaakt. Er wordt dan automatisch met het overlijdensjaar gerekend, ook als de latere waarde lager was.

De hypotheek wordt vergeten, waardoor er belasting wordt betaald over een bedrag dat nooit bij de erfgenamen terechtkomt.

De aanslag komt vóór de verkoop en er is geen geld. Zie Erfbelasting betalen terwijl het geld nog vaststaat.

Onderhoudskosten, makelaarskosten en taxatiekosten worden als schuld opgevoerd. Die horen niet bij de nalatenschap op de overlijdensdatum.

De WOZ-beschikking van het jaar ná het overlijden wordt niet opgevraagd, omdat de aangifte al af is. Juist dan is die beschikking het controleren waard: is hij lager, dan is er nog iets te doen.

Veelgestelde vragen

De woning is voor veel meer verkocht dan de WOZ-waarde. Moet ik bijbetalen?

Nee. Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde, niet de opbrengst. Een hogere verkoopprijs verandert de aanslag niet.

Wij erven het huis samen en één van ons blijft erin wonen.

Dan verkrijgt ieder zijn aandeel in de waarde, ongeacht wie er woont. De bewoner koopt de anderen meestal uit; dat is een verdeling, geen fiscale gebeurtenis voor de erfbelasting.

Mijn ouder had vruchtgebruik van de woning. Hoe zit dat?

Dan wordt de waarde gesplitst tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar, met factoren die van de leeftijd afhangen. Laat die berekening door een notaris maken.

Geldt de WOZ-keuze ook voor een vakantiewoning?

De keuze geldt voor woningen die als woning in gebruik zijn. Voor een recreatiewoning of een pand met een andere bestemming kan een andere waardering gelden; vraag dat na voordat u invult.

Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde zelf?

Ja, bij de gemeente, binnen de termijn op de beschikking. Een lagere WOZ-waarde verlaagt ook de erfbelasting — maar reken erop dat de procedure tijd kost.