VvE, servicekosten en een geërfd appartement

Een appartement erft u nooit alleen. Er hoort een lidmaatschap bij van de Vereniging van Eigenaars, met een maandelijkse bijdrage, een reservefonds, vergaderingen en een reglement dat bepaalt wat u wel en niet mag. Wie dat negeert, ontdekt het bij de verkoop of bij een aanmaning.

Wat de VvE is en wat u erft

Bij een appartementsrecht is het gebouw gesplitst in appartementsrechten, en alle eigenaren zijn samen lid van de VvE. Het lidmaatschap is aan het appartementsrecht verbonden: wie eigenaar wordt, is lid, of hij wil of niet.

Wat u erft	Wat het betekent
Het appartementsrecht	Het exclusieve gebruik van de woning en een aandeel in het gebouw
Het lidmaatschap van de VvE	Stemrecht in de vergadering, en de plicht de bijdrage te betalen
Het aandeel in het reservefonds	Geld dat de VvE spaart voor groot onderhoud; het gaat mee met het appartement
Achterstallige bijdragen	Een schuld van de nalatenschap, die bij verkoop aan de koper kan worden tegengeworpen
De verplichtingen uit het reglement	Regels over gebruik, verhuur, huisdieren, verbouwen

Zo pakt u het aan

1. Meld het overlijden bij het bestuur of de beheerder van de VvE, met een kopie van de akte van overlijden en de contactgegevens van de erfgenaam die het beheer doet.
2. Vraag de stukken op: de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, de laatste jaarrekening, de begroting, de stand van het reservefonds, het meerjarenonderhoudsplan en de notulen van de laatste vergadering.
3. Vraag een opgave van de bijdrage en van eventuele achterstanden op de sterfdag. Die achterstand is een schuld van de nalatenschap.
4. Regel de betaling van de bijdrage vanaf het overlijden, via een andere rekening zolang de rekening van de overledene is geblokkeerd.
5. Controleer de opstalverzekering. Bij een VvE is het gebouw meestal collectief verzekerd; de inboedel en soms het eigenaarsbelang verzekert u zelf.
6. Laat bij verkoop de notaris de VvE om een verklaring vragen over de bijdrage, de achterstanden en het aandeel in het reservefonds.

De bijdrage en de achterstand

De maandelijkse bijdrage loopt door vanaf de dag van overlijden. Zij is een schuld van de nalatenschap tot de verdeling of verkoop, daarna van de nieuwe eigenaar. Betaalt niemand, dan stuurt de VvE aanmaningen aan “de erven van” en kan zij incasso inschakelen.

Had de overledene een achterstand, dan is die een schuld van de nalatenschap en hoort zij in de boedelbeschrijving. Bij verkoop verrekent de notaris haar meestal uit de opbrengst. De wet maakt de koper naast de verkoper aansprakelijk voor de bijdragen over het lopende en het voorafgaande jaar; daarom vraagt de notaris de VvE altijd om een opgave.

Bij een negatieve nalatenschap is de VvE een gewone schuldeiser, met de bijzonderheid dat zij haar vordering ook op de koper kan verhalen. Dat maakt verkoop lastiger; bespreek het met de notaris.

Het reservefonds

Elke VvE moet een reservefonds hebben voor groot onderhoud. Het aandeel van de overledene in dat fonds is geen geld dat de erfgenamen kunnen opvragen: het blijft in de VvE en gaat over op de volgende eigenaar. Bij verkoop wordt het vaak wel meegenomen in de prijs.

Een goed gevuld reservefonds en een actueel meerjarenonderhoudsplan zeggen veel over de VvE. Een lege kas en achterstallig onderhoud betekenen dat er een grote bijdrage of een lening aan kan komen. Weet dat vóórdat u besluit het appartement te houden.

Wat de VvE in uw situatie van u vraagt en welke stukken u opvraagt, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Verhuren, verbouwen, verkopen

Het reglement van de VvE bepaalt wat u met het appartement mag. Verhuur is vaak alleen toegestaan met melding aan of toestemming van de VvE; kortstondige verhuur aan toeristen is in veel reglementen verboden. Verbouwen aan gemeenschappelijke delen, zoals de gevel of de leidingen, vraagt toestemming van de vergadering.

Verkopen kan altijd, maar de koper wil de stukken zien. Een VvE die niet functioneert, geen jaarrekening heeft of een geschil met een lid, drukt de prijs. Zorg dat de stukken compleet zijn voordat de makelaar begint.

De vergadering

Als erfgenaam bent u stemgerechtigd, samen met de andere erfgenamen voor het ene appartementsrecht. Wijs één van u aan die de vergaderingen bijwoont en stemt, en leg dat vast bij de VvE. Besluiten over onderhoud en bijdragen raken de waarde van wat u erft; wegblijven is geen goed idee.

Wat er vaak misgaat

Niemand meldt het overlijden bij de VvE, en de aanmaningen stapelen zich op in een lege brievenbus.

De erfgenamen denken dat het reservefonds een tegoed is dat zij kunnen opvragen.

Het appartement wordt verkocht zonder opgave van de VvE, en de koper krijgt een achterstand voor zijn rekening.

Een erfgenaam verhuurt het appartement zonder naar het reglement te kijken.

De vergadering besluit tot een grote bijdrage voor groot onderhoud, en de erfgenamen waren er niet bij.

Servicekosten bij een huurappartement

Huurde de overledene een appartement, dan spelen geen VvE-bijdragen maar servicekosten aan de verhuurder: voor schoonmaak, energie van gemeenschappelijke ruimten, de lift, soms een huismeester. Die kosten lopen door tot het einde van de huur en worden na afloop van het jaar afgerekend. Vraag de verhuurder bij de opzegging om de eindafrekening en geef een adres op waar die naartoe kan; er komt vaak geld terug.

De VvE en de hypotheek

Banken vragen bij een hypotheek op een appartement naar de VvE: de jaarrekening, het reservefonds en het onderhoudsplan. Een erfgenaam die het appartement wil overnemen met een hypotheek, moet die stukken dus ook aanleveren. Een VvE die niet aan de wettelijke eisen voldoet, kan de financiering blokkeren. Vraag de stukken daarom vroeg op, ook als verkoop nog niet aan de orde is.

Als de VvE slapend is

Bij kleine complexen komt het voor dat de VvE nooit actief is geweest: geen bestuur, geen vergadering, geen reservefonds. Dat is een risico bij verkoop, want banken financieren een appartement in een slapende VvE moeilijker. Activeer de VvE dan samen met de andere eigenaren: een vergadering beleggen, een bestuur kiezen, een bankrekening openen en een reservefonds starten. De notaris of een VvE-beheerder kan daarbij helpen.

Veelgestelde vragen

Moet ik de VvE-bijdrage betalen na het overlijden?

Ja, vanaf de dag van overlijden. De bijdrage is een schuld van de nalatenschap tot de verkoop of verdeling, daarna van de nieuwe eigenaar.

Wat gebeurt er met een achterstand van de overledene?

Die is een schuld van de nalatenschap. Bij verkoop verrekent de notaris haar uit de opbrengst; de koper kan voor de bijdragen van het lopende en het vorige jaar worden aangesproken.

Krijg ik het aandeel in het reservefonds uitbetaald?

Nee. Het aandeel blijft in de VvE en gaat over op de volgende eigenaar. Bij verkoop wordt het vaak in de prijs meegenomen.

Mag ik het appartement verhuren?

Dat bepaalt het reglement van de VvE. Vaak is melding of toestemming nodig, en kortstondige verhuur is vaak verboden. Vraag het bestuur.

Wie vertegenwoordigt de erfgenamen in de VvE?

De erfgenamen samen, voor het ene appartementsrecht. Wijs één van u aan als vertegenwoordiger met een volmacht en meld dat bij het bestuur, zodat u stemrecht kunt uitoefenen.