Een koopwoning erven: wat komt erbij kijken?

Een huis erven klinkt als een geschenk. In de praktijk is het een verantwoordelijkheid die op de dag van overlijden begint. De hypotheek loopt door, de verzekering moet in stand blijven, de gemeente stuurt aanslagen, en niemand kan iets verkopen zonder papier van de notaris. Zo pakt u het aan.

Wat er op de dag van overlijden gebeurt

De erfgenamen volgen de overledene van rechtswege op in zijn bezittingen en schulden. De woning is vanaf dat moment van hen samen, in de verhouding van hun erfdelen. Bij de wettelijke verdeling, een partner met kinderen zonder testament, krijgt de partner de woning en de kinderen een vordering in geld.

Bij het Kadaster verandert nog niets. De overledene blijft daar als eigenaar staan tot de notaris een verklaring van erfrecht of een verdelingsakte inschrijft. Dat is gratis, maar alleen een notaris kan het doen.

De Rijksoverheid vat de keuze samen: accepteert u de erfenis, dan moet u de kosten van het huis doorbetalen, met de mogelijke hypotheekschuld en de andere vaste kosten.

Vier vragen die de keuze bepalen

Vraag	Waarom het telt
Heeft u genoeg inkomen om de hypotheek op uw naam te laten zetten?	De bank toetst dat als u wilt blijven wonen
Was de hypotheek al afgelost?	Zonder hypotheek zijn alleen de vaste lasten over
Lost een overlijdensrisicoverzekering de hypotheek af?	Vaak is de polis aan de hypotheek verpand
Kunt u de andere kosten betalen: energie, verzekeringen, belasting, onderhoud?	Ook zonder hypotheek kost een huis geld

De Rijksoverheid noemt precies deze vier en verwijst voor het antwoord naar de hypotheekverstrekker. Neem daar dus contact mee op vóórdat u besluit.

Zo pakt u het aan

1. Meld het overlijden bij de hypotheekverstrekker, zo snel mogelijk. De Rijksoverheid noemt dat de eerste stap. Vraag om de stand van de hypotheek, de maandlast en of er een verpande overlijdensrisicoverzekering is.
2. Houd de opstalverzekering in stand en meld dat de woning leeg staat als dat zo is. Veel polissen hebben voorwaarden bij leegstand.
3. Regel de vaste lasten tot de bank de rekening vrijgeeft: hypotheekrente, verzekering, energie, gemeentebelasting. Bewaar de bonnen van wat u voorschiet.
4. Kies over de erfenis. Bij twijfel over schulden aanvaardt u beneficiair. De Rijksoverheid schrijft dat u dan de vaste kosten van het huis niet hoeft door te betalen tot de verkoop; zij komen uit de nalatenschap.
5. Vraag de verklaring van erfrecht aan bij de notaris. Zonder die verklaring kunt u de woning niet verkopen en niet op naam zetten.
6. Beslis samen: één erfgenaam neemt over tegen inbreng van de waarde, of de woning wordt verkocht, of tijdelijk verhuurd. Leg de keuze schriftelijk vast.

Houden, overnemen of verkopen

Houden door de partner. Bij de wettelijke verdeling krijgt de partner de woning vanzelf; de kinderen krijgen een vordering die pas opeisbaar is bij het overlijden van de partner. De hypotheek moet dan op naam van de partner; de bank toetst het inkomen. Lees daarover bij de hypotheek overnemen.

Overnemen door één kind. De andere erfgenamen krijgen dan hun deel van de waarde in geld. Dat vraagt een taxatie waar iedereen zich in vindt, een notariële verdelingsakte en meestal een hypotheek op naam van het kind.

Verkopen. De meest gekozen weg bij kinderen die elders wonen. Verkoop kan pas na de verklaring van erfrecht; de levering gebeurt bij de notaris, en de opbrengst gaat na aflossing van de hypotheek naar de nalatenschap.

Verhuren. Kan tijdelijk een oplossing zijn, maar heeft gevolgen voor de hypotheek, de verzekering, de belasting en de rechten van de huurder. Lees daarover bij een geërfde woning verhuren.

Wat de woning waard is en wat u betaalt

Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde: naar keuze die van het jaar van overlijden of het jaar erna. De verkoopprijs telt niet, ook niet als die lager is. Bij een partner is de vrijstelling meestal zo hoog dat er geen erfbelasting is; bij kinderen kan de woning de grootste post in de aanslag zijn.

Voor de verdeling tussen de erfgenamen telt de werkelijke waarde. Een taxatie voorkomt dat één erfgenaam het huis te goedkoop overneemt.

Lees over de belasting bij erfbelasting over een geërfde woning en over de waarde bij de woning waarderen.

Welke keuze in uw situatie voor de hand ligt en welke stappen daar nu bij horen, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Als de hypotheek hoger is dan de waarde

Is de woning minder waard dan de hypotheek, dan blijft bij verkoop een restschuld over. Die is een schuld van de nalatenschap. Wie zuiver heeft aanvaard, betaalt haar zelf; wie beneficiair aanvaardde of verwierp, niet.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan de restschuld worden kwijtgescholden. NHG noemt het overlijden van een partner uitdrukkelijk als reden “te goeder trouw”. Lees daarover bij de hypotheek na een overlijden.

Wat er vaak misgaat

De erfgenamen aanvaarden zuiver om het huis te kunnen verkopen, en ontdekken daarna een restschuld.

De woning staat maanden leeg zonder dat de verzekeraar het weet.

Een kind neemt de woning over tegen de WOZ-waarde, terwijl de marktwaarde veel hoger ligt, en de anderen komen daar later op terug.

Niemand vraagt de bank naar de overlijdensrisicoverzekering.

De vaste lasten worden uit eigen zak betaald zonder bonnen, en zijn bij de verdeling niet meer terug te vinden.

Als een kind al in het huis woont

Woonde een van de kinderen bij de overleden ouder, dan wil dat kind vaak blijven. Dat kan door overname tegen inbreng van de waarde, met een eigen hypotheek. NHG kent sinds 1 januari 2025 een regeling waarbij een inwonende erfgenaam aan een bestaande lening met NHG kan worden toegevoegd, mits hij de woning op het moment van overlijden als hoofdverblijf bewoonde. Vraag de bank ernaar; het scheelt een nieuwe lening en nieuwe voorwaarden.

Veelgestelde vragen

Ben ik meteen eigenaar als ik een huis erf?

Ja, samen met de andere erfgenamen, vanaf de dag van overlijden. Bij het Kadaster verandert dat pas als de notaris een verklaring van erfrecht inschrijft.

Moet ik de hypotheek doorbetalen?

De hypotheek is een schuld van de nalatenschap en loopt door. Wie beneficiair aanvaardt, betaalt de vaste lasten niet uit eigen zak; zij komen uit de nalatenschap tot de verkoop.

Kan ik het huis verkopen zonder notaris?

Nee. U heeft een verklaring van erfrecht nodig om aan te tonen dat u erfgenaam bent, en de levering aan de koper gebeurt bij de notaris.

Welke waarde telt voor de erfbelasting?

De WOZ-waarde van het jaar van overlijden of het jaar erna, naar keuze. De verkoopprijs telt niet.

Wat als de erfgenamen het niet eens zijn over de woning?

Dan kan elk van hen verdeling vorderen. Probeer eerst een taxatie en bemiddeling door de notaris; lukt dat niet, dan kan de rechter de verdeling vaststellen of verkoop bevelen.