Woning overschrijven op naam van de erfgenamen

Juridisch zijn de erfgenamen eigenaar op de dag van overlijden. Op papier, bij het Kadaster, blijft de overledene staan. Dat verschil merkt u zodra u wilt verkopen, de WOZ-beschikking op uw naam wilt of de hypotheek wilt aanpassen. Overschrijven gebeurt in twee stappen, en beide lopen via de notaris.

Stap één: de verklaring van erfrecht inschrijven

Het Kadaster beschrijft het zo: als iemand overlijdt, blijft de overledene als rechthebbende in de registratie vermeld, totdat er een verklaring van erfrecht of een verdelingsakte is ingeschreven. De notaris stelt de verklaring op en zorgt voor de inschrijving; dat kunt u niet zelf doen.

Na inschrijving staan de erfgenamen als eigenaar geregistreerd, samen, in de verhouding van hun erfdelen. Het Kadaster noemt de voordelen. Doorlopende kosten worden aan de juiste eigenaar doorberekend, de WOZ-beschikking komt op uw naam en niet aan “de erven van”, en u wordt bij verkoop niet met onverwachte uitgaven geconfronteerd.

Inschrijven is niet verplicht, en het is gratis. De notaris rekent wel kosten voor het opmaken van de verklaring.

Stap twee: de verdeling

Wil één erfgenaam de woning alleen, dan moet het aandeel van de anderen naar hem over. Dat gebeurt met een verdelingsakte bij de notaris, die ook wordt ingeschreven.

Situatie	Wat er nodig is
Wettelijke verdeling: partner met kinderen, geen testament	Alleen de verklaring van erfrecht; de partner is al enig eigenaar
Meerdere erfgenamen, één neemt de woning	Verdelingsakte met inbreng van de waarde aan de anderen
Meerdere erfgenamen houden de woning samen	Verklaring van erfrecht volstaat; leg afspraken over kosten en gebruik vast
Woning wordt verkocht aan een derde	Verklaring van erfrecht plus leveringsakte aan de koper
Legaat van de woning aan één persoon	Akte van afgifte legaat, ingeschreven door de notaris

Bij de wettelijke verdeling is stap twee niet nodig. De partner krijgt de woning van rechtswege en de kinderen een vordering. De verklaring van erfrecht vermeldt dat, en daarmee staat de partner alleen op naam.

Zo verloopt het

1. Vraag de verklaring van erfrecht aan bij een notaris, zodra duidelijk is wie de erfgenamen zijn en welke keuze zij maken.
2. Laat de notaris de verklaring inschrijven bij het Kadaster. Vraag of dat in de offerte zit; het Kadaster zelf rekent er niets voor.
3. Bepaal de waarde als één erfgenaam de woning overneemt. Een taxatie door een onafhankelijke taxateur voorkomt discussie; de WOZ-waarde is voor de erfbelasting, niet per se voor de verdeling.
4. Spreek de inbreng af: het bedrag dat de overnemer aan de anderen betaalt, of dat met zijn erfdeel wordt verrekend. Bij een hypotheek moet de bank instemmen.
5. Laat de notaris de verdelingsakte opmaken en inschrijven. Daarna staat de overnemer alleen op naam.
6. Regel de gevolgen: hypotheek op naam, opstalverzekering op naam, gemeente en waterschap, en de aangifte erfbelasting.

Wat het kost

Het Kadaster rekent niets voor de inschrijving van de verklaring van erfrecht. Voor de inschrijving van een verdelings- of leveringsakte geldt een tarief uit de tarievenlijst van het Kadaster; de notaris brengt dat door.

De notaris rekent uren en aktekosten voor de verklaring en de verdelingsakte. Tarieven zijn vrij; vraag een offerte. Lees daarover bij notariskosten bij een nalatenschap.

Overdrachtsbelasting is bij verkrijging krachtens erfrecht niet verschuldigd. Bij een verdeling waarbij één erfgenaam de woning krijgt tegen inbreng, is de verkrijging van het aandeel van de anderen onder voorwaarden ook vrijgesteld. De notaris beoordeelt dat per geval.

Welke stap in uw situatie nodig is en wat de notaris daarvoor nodig heeft, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Waarom niet wachten

Erfgenamen laten het overschrijven soms jaren liggen, omdat er geen directe noodzaak lijkt. Dat wreekt zich later.

De WOZ-beschikking en de aanslagen blijven aan “de erven van” gericht, en bezwaar maken wordt lastig. Bij de verkoop, jaren later, moet alsnog een verklaring van erfrecht worden opgemaakt, met erfgenamen die inmiddels zelf zijn overleden of verhuisd. En bij een tweede overlijden in de familie ontstaat een onverdeelde boedel binnen een onverdeelde boedel.

Het Kadaster zegt het zo: als de informatie over onroerende goederen na overlijden snel op orde is, is de afhandeling sneller achter de rug.

Wat er vaak misgaat

De erfgenamen denken dat de woning “vanzelf” op hun naam komt na de verklaring van erfrecht, en vergeten de inschrijving.

Eén kind gaat in de woning wonen zonder verdelingsakte, en de andere kinderen blijven jaren mede-eigenaar.

De overname gebeurt tegen de WOZ-waarde, terwijl de marktwaarde hoger ligt.

De bank wordt niet betrokken bij de verdeling, en de hypotheek staat nog op naam van de overledene.

Er wordt overdrachtsbelasting gevreesd waar een vrijstelling geldt, en de verdeling wordt daarom uitgesteld.

Meerdere erfgenamen die samen op naam blijven

Soms is verdelen nog niet aan de orde: de woning wordt verhuurd, een kind woont er tijdelijk, of de markt is ongunstig. De erfgenamen blijven dan samen op naam, in de verhouding van hun erfdelen. Dat is een onverdeelde gemeenschap: beslissingen over beheer nemen zij samen, en verkoop of bezwaring vraagt de medewerking van iedereen.

Leg dan afspraken vast over wie de lasten betaalt, wie het beheer doet en wanneer alsnog wordt verdeeld. Elk van de erfgenamen kan op elk moment verdeling vorderen; wie dat niet wil, kan een afspraak maken om de boedel voor bepaalde tijd onverdeeld te laten. Bij een minderjarige erfgenaam vraagt zo’n afspraak een machtiging van de kantonrechter.

De WOZ-beschikking na de inschrijving

Na de inschrijving stuurt de gemeente de WOZ-beschikking en de aanslagen aan de nieuwe eigenaar. Controleer de eerste beschikking op naam: staat de juiste persoon erop, en klopt de waarde. Bezwaar tegen de WOZ-waarde kan binnen zes weken na de dagtekening, en de WOZ-waarde is de basis voor de erfbelasting. Een te hoge WOZ-waarde kost dus twee keer.

Wat u de notaris meegeeft

Voor de verklaring van erfrecht en de verdelingsakte heeft de notaris nodig. De akte van overlijden, de gegevens en identiteitsbewijzen van alle erfgenamen, het testament of een uittreksel uit het Centraal Testamentenregister, de eigendomsakte van de woning, de hypotheekgegevens en bij een verdeling de taxatie en de afspraak over de inbreng. Lever dat in één keer aan; elke ontbrekende bijlage is een brief en een week vertraging.

Veelgestelde vragen

Moet ik de woning laten overschrijven bij het Kadaster?

Het is niet verplicht, maar wel verstandig. Zonder inschrijving blijft de overledene als eigenaar staan en komen aanslagen aan “de erven van”.

Wat kost het overschrijven?

De inschrijving van de verklaring van erfrecht bij het Kadaster is gratis. De notaris rekent kosten voor de verklaring en voor een eventuele verdelingsakte; voor die akte geldt ook een Kadastertarief.

Kan ik het zelf doen?

Nee. Alleen een notaris kan een verklaring van erfrecht of verdelingsakte laten inschrijven.

Moet ik overdrachtsbelasting betalen?

Bij verkrijging door erfrecht niet. Bij een verdeling waarbij één erfgenaam de woning krijgt, geldt onder voorwaarden een vrijstelling; de notaris beoordeelt dat.

Hoe lang duurt het overschrijven?

De inschrijving zelf gaat snel; het wachten zit in de verklaring van erfrecht en de verdelingsakte. Vraag de notaris om een planning en lever de stukken in één keer aan.