Een woning uit een nalatenschap verkopen

Verkopen is bij kinderen die elders wonen de gebruikelijke uitkomst. Het lijkt een gewone verkoop, maar er zijn drie verschillen. De verkopers zijn erfgenamen die samen moeten tekenen, zij hebben papier van de notaris nodig om dat te mogen, en de opbrengst is van de nalatenschap, niet van de verkopers.

Wat er eerst moet zijn

De Rijksoverheid is duidelijk: als erfgenaam kunt u het huis verkopen, maar daar heeft u wel een verklaring van erfrecht voor nodig. Daarmee toont u aan dat u erfgenaam bent.

Voorwaarde	Waarom
Alle erfgenamen zijn bekend en hebben gekozen	Een verkoop zonder één erfgenaam bindt die erfgenaam niet
Verklaring van erfrecht	Bewijs voor koper, makelaar en notaris dat u bevoegd bent
Instemming van alle erfgenamen, of een volmacht	Verkopen is beschikken; dat kan alleen samen
Bij een executeur: zijn medewerking	Erfgenamen kunnen niet zonder hem over de goederen beschikken
Bij beneficiaire aanvaarding: de regels van de vereffening	Verkopen alleen als nodig voor de schulden, of met instemming van iedereen, tegen een normale prijs

Is er een executeur met beheer, dan verkoopt hij, in overleg met de erfgenamen. Is de nalatenschap in vereffening, dan gelden de regels van de Rechtspraak. Verkopen mag als het nodig is om schulden te betalen, en ook aan een erfgenaam, maar niet tegen een te zacht prijsje.

Zo verloopt de verkoop

1. Vraag de verklaring van erfrecht aan bij de notaris en laat haar inschrijven bij het Kadaster. Zonder die verklaring kan de leveringsakte niet worden gepasseerd.
2. Wijs één aanspreekpunt aan met een volmacht van de andere erfgenamen, zodat niet iedereen bij elke stap hoeft te tekenen.
3. Maak de woning verkoopklaar: ontruimen, de administratie meenemen, het energielabel regelen, en de opstalverzekering informeren over leegstand.
4. Kies een makelaar en spreek de vraagprijs af met alle erfgenamen. Bij onenigheid over de prijs helpt een taxatie door een onafhankelijke taxateur.
5. Teken de koopovereenkomst namens alle erfgenamen, met de volmachten. Laat de notaris die de verklaring van erfrecht maakte ook de levering doen; dat scheelt onderzoek.
6. Lever bij de notaris. De notaris lost de hypotheek af uit de opbrengst, verrekent de eigenaarslasten met de koper en stort de rest op de rekening van de nalatenschap.

De opbrengst

De verkoopopbrengst is van de nalatenschap. De notaris betaalt daaruit eerst de hypotheek, de makelaar en zijn eigen kosten. De rest gaat naar de boedelrekening, of naar de rekening van de overledene als die nog open is.

Daarna volgt de verdeling volgens de wet of het testament, na aftrek van de overige schulden en de erfbelasting. Bij een negatieve nalatenschap wordt de opbrengst gebruikt volgens de rangorde van schuldeisers.

Is de opbrengst lager dan de hypotheek, dan blijft een restschuld over. Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan die worden kwijtgescholden; het overlijden van een partner is daarvoor een reden die NHG te goeder trouw noemt.

Wat de erfbelasting doet

Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde, niet de verkoopprijs. Naar keuze die van het jaar van overlijden of het jaar erna. Verkoopt u voor minder dan de WOZ-waarde, dan blijft de erfbelasting toch op de WOZ-waarde gebaseerd; verkoopt u voor meer, dan ook.

De kosten van de verkoop, zoals de makelaar, zijn geen schuld van de nalatenschap op de sterfdag en dus niet aftrekbaar voor de erfbelasting. Zij verlagen wel wat de erfgenamen netto overhouden.

Wordt de woning niet binnen redelijke tijd verkocht, dan kan voor de erfbelasting uitstel van betaling worden gevraagd. Lees daarover bij de WOZ-waarde en de erfbelasting.

Welke stappen in uw situatie nodig zijn vóórdat de woning in de verkoop kan, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Verkoop aan een erfgenaam

Wil één erfgenaam de woning kopen, dan is dat geen verkoop maar een verdeling: de anderen dragen hun aandeel over tegen inbreng van de waarde. Dat gebeurt in een verdelingsakte bij de notaris, met een taxatie als basis.

Het verschil met een verkoop aan een derde: er is geen makelaar nodig, geen overdrachtsbelasting bij verkrijging krachtens erfrecht, en de prijs moet tussen de erfgenamen eerlijk zijn. Bij een vereffening geldt bovendien de regel van de Rechtspraak dat de prijs normaal moet zijn.

Tot de verkoop

Een woning die te koop staat, kost geld: hypotheekrente, verzekering, energie, gemeentebelasting, VvE-bijdrage. Die kosten zijn schulden van de nalatenschap. Wie ze voorschiet, bewaart de bonnen en verrekent bij de verdeling.

Meld de leegstand bij de opstalverzekeraar en houd de verwarming op een lage stand. Laat de post doorsturen en controleer de woning regelmatig; een leegstaand huis trekt aandacht.

Wat er vaak misgaat

De woning staat te koop voordat de verklaring van erfrecht er is, en de levering loopt maanden vertraging op.

Eén erfgenaam tekent de koopovereenkomst zonder volmacht van de anderen.

De prijs wordt bepaald door de erfgenaam die het meeste haast heeft.

De makelaarskosten worden als aftrekpost voor de erfbelasting opgevoerd.

Bij een beneficiaire aanvaarding wordt verkocht aan een familielid tegen een vriendenprijs, en een schuldeiser vraagt om verantwoording.

De vraagprijs en de erfbelasting

Erfgenamen kiezen soms een lage vraagprijs om snel te verkopen. Voor de erfbelasting maakt dat niet uit: de WOZ-waarde blijft de grondslag. Een lage opbrengst levert dus geen lagere aanslag op, maar wel minder om die aanslag van te betalen. Andersom levert een hoge opbrengst geen hogere aanslag op.

Is de WOZ-waarde duidelijk hoger dan wat de woning oplevert, bijvoorbeeld door achterstallig onderhoud, dan kan bezwaar tegen de WOZ-waarde lonen. Dat moet binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking, en de erfgenamen kunnen als nieuwe belanghebbenden een nieuwe beschikking op naam vragen.

De koopovereenkomst

De koopovereenkomst wordt getekend door alle erfgenamen of door een gevolmachtigde namens hen. Laat de makelaar of de notaris in de overeenkomst vermelden dat de verkopers de erfgenamen zijn van de overledene, met verwijzing naar de verklaring van erfrecht. Neem een ontbindende voorwaarde op voor het geval de verklaring later komt dan gepland, en spreek af wat er gebeurt met spullen die bij de levering nog in de woning staan.

Veelgestelde vragen

Mag ik het huis van mijn ouders verkopen?

Ja, samen met de andere erfgenamen, met een verklaring van erfrecht. Is er een executeur, dan verkoopt hij in overleg met de erfgenamen.

Van wie is de opbrengst?

Van de nalatenschap. De notaris lost eerst de hypotheek en de kosten af en stort de rest op de rekening van de nalatenschap, waarna de verdeling volgt.

Telt de verkoopprijs voor de erfbelasting?

Nee. Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of het jaar erna, naar keuze.

Wat als de opbrengst lager is dan de hypotheek?

Dan blijft een restschuld over als schuld van de nalatenschap. Bij een hypotheek met NHG kan die worden kwijtgescholden.

Moet de woning leeg zijn bij de verkoop?

Meestal wel; kopers willen een lege, bezemschone woning bij de levering. Spreek in de koopovereenkomst af wat achterblijft en wanneer de woning wordt ontruimd.