Een geërfde woning verhuren

Verhuren lijkt de gulden middenweg als de erfgenamen het huis niet willen verkopen en er niet zelf willen wonen. Het kan, maar het is geen tijdelijke oplossing die u zomaar weer terugdraait. Een huurder heeft rechten, de bank heeft voorwaarden en de fiscus kijkt mee.

Vier vragen vóór u verhuurt

Vraag	Wat er speelt
Zijn de erfgenamen het eens?	Verhuren is beheer; bij onenigheid kan één erfgenaam het blokkeren
Staat de hypotheekverstrekker het toe?	De meeste voorwaarden verbieden verhuur zonder toestemming; de bank kan de lening opeisen
Is de verzekering aangepast?	Een opstalverzekering voor eigen bewoning dekt verhuur meestal niet
Welke huurregels gelden?	Huurbescherming, puntenstelsel, opzegtermijnen en de regels van de gemeente

De eerste vraag is de belangrijkste. Zolang de nalatenschap onverdeeld is, beslissen de erfgenamen samen over beheer. Leg de afspraken vast: wie verhuurt, wie de huur ontvangt, wie het onderhoud betaalt, en wanneer de woning alsnog wordt verkocht.

Wat de huurder krijgt

Wie een woning verhuurt, geeft de huurder huurbescherming. Een huurcontract voor onbepaalde tijd kan de verhuurder alleen opzeggen op wettelijke gronden, en verkoop is daar geen grond voor: koop breekt geen huur. Een tijdelijk contract is aan strikte regels gebonden en na afloop van de wettelijke maximumduur wordt het alsnog een contract voor onbepaalde tijd.

De huurprijs is niet vrij voor woningen tot en met het middensegment: het puntenstelsel bepaalt het maximum, en de huurder kan een te hoge huur laten toetsen. Ook de gemeente kan regels stellen, zoals een verhuurvergunning of een verbod op verhuur van bepaalde woningen.

Wie dit niet wil, kiest voor verkoop. Wie het wel wil, laat het contract opstellen door iemand die de actuele regels kent.

Zo pakt u het aan

1. Leg de afspraak tussen de erfgenamen vast: wie beheert, wie de huur ontvangt, hoe kosten en opbrengst worden verdeeld, en de einddatum.
2. Vraag de hypotheekverstrekker schriftelijk toestemming voor verhuur. Zonder toestemming riskeert u dat de bank de lening opeist of de rente verhoogt.
3. Pas de verzekeringen aan: een opstalverzekering voor verhuur, en aansprakelijkheid als verhuurder.
4. Bepaal de huurprijs met het puntenstelsel, en controleer bij de gemeente of een vergunning nodig is.
5. Laat een huurcontract opstellen dat past bij de bedoeling: tijdelijk of onbepaalde tijd, met de wettelijke opzegtermijnen.
6. Regel de belasting: de woning en de huurinkomsten in box 3 bij elke erfgenaam naar zijn aandeel, en de erfbelasting over de WOZ-waarde.

Belasting

Voor erfgenamen die niet zelf in de woning wonen, valt de woning in box 3. De huurinkomsten zelf zijn daarin niet belast; de waarde van de woning wel, waarbij voor een verhuurde woning een lagere waarde geldt dan de WOZ-waarde. De hypotheekrente is niet aftrekbaar.

Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde, en bij een woning die op de sterfdag al was verhuurd geldt een korting volgens de tabel van de Belastingdienst. Verhuur ná het overlijden verandert de erfbelasting niet.

Bij een vereffening na beneficiaire aanvaarding geldt bovendien. Verhuren is beheer dat de erfgenamen samen als vereffenaar doen, en de huur is een opbrengst van de nalatenschap die eerst voor de schuldeisers is.

Of verhuren in uw situatie past en welke toestemmingen daarvoor nodig zijn, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Verhuren aan een familielid

Een kind of kleinkind dat tijdelijk in het huis van opa woont, is de meest voorkomende vorm. Ook dan is het verhuur, met alle gevolgen: toestemming van de bank, een contract, en huurbescherming voor het familielid.

Spreek af of het om huur gaat of om gebruik om niet. Bij gebruik zonder huur is er geen huurbescherming, maar ook geen inkomsten, en de andere erfgenamen zien dan een erfgenaam gratis wonen in hun gezamenlijk bezit. Een vergoeding voor de kosten, met een duidelijke einddatum, voorkomt dat het scheef gaat voelen.

Als de woning al verhuurd was

Verhuurde de overledene de woning zelf, dan gaat de huurovereenkomst over op de erfgenamen. De huurder blijft zitten met dezelfde rechten; koop breekt geen huur, en erven ook niet. Meld het overlijden bij de huurder, geef het nieuwe rekeningnummer voor de huur door en zet de opstalverzekering op naam van de erfgenamen.

Bij verkoop verkoopt u dan in verhuurde staat, tegen een lagere prijs. Of u wacht tot de huurder vertrekt.

Wat er vaak misgaat

De erfgenamen verhuren zonder toestemming van de bank, en de bank eist de lening op.

Een tijdelijk contract loopt door en wordt onbepaalde tijd, waardoor verkoop in lege staat jaren later niet meer kan.

De huurprijs ligt boven het puntenstelsel, en de huurder laat haar verlagen.

De opstalverzekering wordt niet aangepast, en een schade wordt niet vergoed.

Een kind woont “even” in het huis, en de andere kinderen wachten jaren op de verkoop.

Beheer en onderhoud

Verhuren betekent beheren: huur innen, storingen verhelpen, onderhoud plegen, jaarlijks de huur aanpassen binnen de regels. Spreek af wie dat doet, of besteed het uit aan een beheerder tegen een percentage van de huur. Kosten van beheer en onderhoud komen uit de huur; wat overblijft, wordt verdeeld volgens de erfdelen.

Houd een aparte rekening voor de woning aan, met de huur erin en de kosten eruit. Bij de verdeling of de verkoop is dan in één oogopslag duidelijk wat de woning heeft opgebracht en gekost. Vergeet de erfbelasting niet: die is verschuldigd over de WOZ-waarde, ook als de huuropbrengst pas later komt.

De bank en de rente

Banken die verhuur toestaan, verbinden daar vaak voorwaarden aan. Een hogere rente of een verhuurhypotheek, een maximum aan de lening ten opzichte van de waarde, en een verbod op verhuur aan bepaalde groepen. Zonder toestemming kan de bank de lening opeisen. Vraag de toestemming schriftelijk en bewaar haar bij het huurcontract; bij verkoop wil de koper haar zien.

Verhuur en de erfbelasting

De erfbelasting gaat uit van de WOZ-waarde op de sterfdag, met een korting als de woning toen al verhuurd was. Verhuur die de erfgenamen ná het overlijden starten, verandert de aanslag niet. Wel kan verhuur helpen de aanslag te betalen: de huur komt binnen terwijl de woning niet hoeft te worden verkocht. Vraag bij de Belastingdienst naar uitstel als de aanslag komt vóórdat de huur genoeg heeft opgebracht.

Veelgestelde vragen

Mag ik een geërfde woning verhuren?

Ja, als de erfgenamen het eens zijn, de hypotheekverstrekker toestemming geeft en u zich aan de huurregels houdt. Een huurder krijgt huurbescherming.

Kan ik de woning later nog verkopen?

In verhuurde staat altijd, maar tegen een lagere prijs. In lege staat alleen als het huurcontract rechtsgeldig eindigt; koop breekt geen huur.

Hoe wordt de huur belast?

Voor erfgenamen die er niet wonen valt de woning in box 3. De huur zelf is niet belast; de waarde van de verhuurde woning wel.

Wat als de woning al verhuurd was?

Dan gaat het huurcontract over op de erfgenamen. De huurder houdt dezelfde rechten; meld het overlijden en geef het nieuwe rekeningnummer door.

Kunnen de erfgenamen de huur tussentijds opzeggen?

Alleen op de wettelijke gronden, en die zijn beperkt. Eigen gebruik door een erfgenaam is niet zomaar een grond. Wie de woning op termijn leeg wil, kiest liever niet voor verhuur.