Erfpacht en een geërfde woning

In Amsterdam, Den Haag, Utrecht en veel andere gemeenten staat een deel van de woningen op erfpacht: de grond is van de gemeente of een andere grondeigenaar, en de bewoner heeft het recht die te gebruiken. Wie zo’n woning erft, erft dat recht, met de canon en de voorwaarden die erbij horen.

Wat erfpacht is

Erfpacht is een zakelijk recht om de grond van een ander te houden en te gebruiken. De erfpachter betaalt daarvoor een canon, tenzij die is afgekocht. De voorwaarden staan in de erfpachtakte en in de algemene bepalingen van de grondeigenaar.

Begrip	Wat het betekent voor de erfgenamen
Canon	De jaarlijkse vergoeding; loopt door na het overlijden als schuld van de nalatenschap
Afgekocht	De canon is voor een tijdvak of eeuwigdurend vooruitbetaald; er loopt dan niets
Tijdvak	De periode waarvoor de canon vaststaat; aan het einde wordt de canon herzien, vaak fors hoger
Eeuwigdurend	De canon staat voor altijd vast of is voor altijd afgekocht
Algemene bepalingen	De regels van de grondeigenaar, bijvoorbeeld over toestemming bij overdracht of wijziging van gebruik

De woning zelf, de opstal, is van de erfpachter. Die kan hij verkopen, verhuren en nalaten; het erfpachtrecht gaat mee.

Wat er bij het overlijden gebeurt

Het erfpachtrecht gaat op de dag van overlijden over op de erfgenamen, net als een eigendomsrecht. Bij het Kadaster blijft de overledene staan tot de notaris een verklaring van erfrecht inschrijft.

De canon loopt door. Zij is een schuld van de nalatenschap tot de verdeling of verkoop. Mist de grondeigenaar betalingen, dan kan hij aanmanen en in het uiterste geval het recht opzeggen; laat het niet zover komen.

Meld het overlijden bij de grondeigenaar, meestal het erfpachtbureau van de gemeente, en geef een adres door voor de canonnota’s.

Zo pakt u het aan

1. Zoek de erfpachtakte en de laatste canonnota in de administratie, of vraag het Kadaster om een afschrift van de akte.
2. Stel vast wat geldt: canon of afgekocht, voor welk tijdvak, tot welke datum, en onder welke algemene bepalingen.
3. Meld het overlijden bij de grondeigenaar en regel de betaling van de canon vanaf het overlijden.
4. Kijk naar het einde van het tijdvak. Loopt het binnen enkele jaren af, vraag dan de grondeigenaar naar de nieuwe canon of de afkoopsom. Dat bedrag bepaalt de waarde van de woning.
5. Laat de notaris de akte controleren vóór verkoop of overdracht aan een erfgenaam: sommige algemene bepalingen vragen toestemming van de grondeigenaar of een melding.
6. Neem de erfpacht mee in de waardering voor de verdeling en voor de erfbelasting, waar de WOZ-waarde geldt.

Waarom het tijdvak de waarde bepaalt

Een woning waarvan het erfpachttijdvak nog dertig jaar loopt tegen een lage canon, is meer waard dan dezelfde woning waarvan het tijdvak volgend jaar afloopt. Bij het einde van het tijdvak stelt de grondeigenaar een nieuwe canon vast op de grondwaarde van dat moment, en die is in veel steden veelvoudig gestegen.

Kopers en hun banken weten dat. Een bijna aflopend tijdvak drukt de prijs en bemoeilijkt de financiering. Sommige gemeenten bieden overstap naar eeuwigdurende erfpacht of afkoop tegen een berekende som; de voorwaarden verschillen per gemeente en veranderen regelmatig.

Voor de erfgenamen betekent dit: vraag de grondeigenaar naar de opties vóór de verkoop, en laat een taxateur die erfpacht kent de woning waarderen.

Erfpacht en de belasting

Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde van de woning. Bij een erfpachtwoning is de WOZ-waarde vastgesteld alsof de grond in eigendom is; de Belastingdienst staat een correctie toe voor de erfpachtcanon. Vraag daarnaar bij de aangifte, of laat een adviseur het berekenen. Een afgekochte canon telt niet mee als schuld.

Voor de inkomstenbelasting is de canon aftrekbaar voor wie de woning als hoofdverblijf bewoont, net als hypotheekrente. Voor erfgenamen die er niet wonen, valt de woning in box 3.

Welke erfpachtvoorwaarden voor de woning van uw naaste gelden en wat u de grondeigenaar vraagt, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Particuliere erfpacht

Niet elke erfpacht is van een gemeente. Ook een particulier, een stichting of een projectontwikkelaar kan grondeigenaar zijn. Bij particuliere erfpacht zijn de voorwaarden vaak minder gestandaardiseerd, en banken zijn terughoudender met financiering. Lees de akte extra goed, en vraag de notaris naar de gevolgen voor verkoop.

Bij erfpacht van een woningcorporatie of een recreatiepark gelden vaak aanvullende regels over wie de woning mag kopen of bewonen.

Wat er vaak misgaat

De canonnota’s blijven onbetaald op het adres van de overledene liggen.

De erfgenamen verkopen zonder te weten dat het tijdvak bijna afloopt, en de koper trekt zich terug bij de financiering.

De WOZ-waarde wordt in de aangifte erfbelasting overgenomen zonder correctie voor de erfpacht.

Toestemming van de grondeigenaar voor de overdracht wordt vergeten.

Een afkoopaanbod van de gemeente wordt gemist omdat niemand de post van het erfpachtbureau opent.

Erfpacht bij de wettelijke verdeling

Krijgt de partner de woning via de wettelijke verdeling, dan krijgt hij ook het erfpachtrecht, met de canon. De kinderen krijgen een vordering in geld op basis van de waarde van de woning, en die waarde hangt af van de erfpacht. Laat de notaris de erfpacht meenemen in de berekening van de vorderingen; een aflopend tijdvak drukt niet alleen de verkoopprijs maar ook wat de kinderen later kunnen opeisen.

De canon als de rekening is geblokkeerd

De canon wordt vaak per kwartaal of per jaar geïncasseerd van de rekening van de overledene. Na de blokkering mislukt die incasso. Vraag de grondeigenaar om een nota op naam van de erven, of laat een erfgenaam de canon voorschieten en verreken dat bij de verdeling. Een achterstand op de canon staat een overdracht in de weg en kan bij grote gemeenten tot rentekosten leiden.

Veelgestelde vragen

Erf ik de grond of alleen de woning?

Bij erfpacht erft u het erfpachtrecht en de woning die erop staat. De grond blijft van de grondeigenaar.

Moet de canon worden doorbetaald?

Ja, vanaf het overlijden, als schuld van de nalatenschap. Is de canon afgekocht, dan loopt er niets.

Wat gebeurt er als het tijdvak afloopt?

De grondeigenaar stelt een nieuwe canon vast op de grondwaarde van dat moment. Die is vaak veel hoger, en drukt de waarde van de woning. Vraag naar afkoop of overstap.

Telt de erfpacht mee voor de erfbelasting?

De WOZ-waarde is het uitgangspunt; de Belastingdienst staat een correctie toe voor een lopende canon. Vraag daarnaar bij de aangifte.

Kan ik de erfpacht afkopen na het overlijden?

Vaak wel, als de grondeigenaar dat aanbiedt. De afkoopsom komt uit de nalatenschap of van de erfgenaam die de woning overneemt, en verhoogt de waarde bij verkoop. Vraag de gemeente naar de voorwaarden en de berekening.