Een vakantiewoning of tweede huis erven

Het huisje op de Veluwe, het appartement aan zee, de boerderij in Drenthe die alleen in de zomer werd gebruikt. Een tweede huis brengt herinneringen mee en, minder romantisch, een tweede rij vaste lasten, een tweede set regels en een eigen plek in de belastingaangifte. Zo houdt u overzicht.

Wat u precies erft

Een vakantiewoning is juridisch niet altijd een gewoon huis op eigen grond. Kijk eerst wat het is.

Vorm	Wat er meegaat
Woning op eigen grond	Eigendom; overschrijven met een verklaring van erfrecht
Woning op erfpachtgrond	Het erfpachtrecht met canon en voorwaarden
Chalet of stacaravan op gehuurde grond	De opstal is van de erfgenamen; het huurcontract voor de standplaats gaat over, vaak met toestemming van het park
Appartement in een complex	Het appartementsrecht plus het lidmaatschap van de VvE
Woning in een park met beheervereniging	Het lidmaatschap en de parkbijdrage; soms een verplichting tot verhuur via het park

Bij een stacaravan of chalet op gehuurde grond is de grond niet van de overledene. Het park bepaalt dan in het contract wat er bij overlijden gebeurt; sommige parken eisen dat de nieuwe eigenaar aan voorwaarden voldoet of verbieden overdracht aan erfgenamen. Lees het contract vóórdat u besluit.

Zo pakt u het aan

1. Zoek de stukken: de eigendomsakte of het erfpachtcontract, het parkreglement, de huurovereenkomst voor de standplaats, de verzekering, de laatste aanslagen en nota’s.
2. Meld het overlijden bij het park of de beheervereniging, en bij de gemeente waar de woning staat, voor de belastingen en de eventuele vergunning.
3. Regel de vaste lasten: energie, water, verzekering, parkbijdrage, gemeentebelasting, forensenbelasting waar die geldt. Ze lopen door en zijn schulden van de nalatenschap.
4. Controleer de gebruiksregels. Permanente bewoning is in veel recreatiewoningen verboden; verhuur is soms verplicht via het park, soms verboden. Dat bepaalt wat de erfgenamen ermee kunnen.
5. Bepaal de waarde voor de verdeling en voor de erfbelasting. Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde; voor de verdeling de marktwaarde, en die kan bij recreatiewoningen sterk afwijken.
6. Beslis samen: houden en het gebruik verdelen, verhuren, verkopen, of één erfgenaam neemt over tegen inbreng van de waarde.

De belasting

Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde, naar keuze van het jaar van overlijden of het jaar erna. Een recreatiewoning heeft een WOZ-waarde net als een gewone woning; een stacaravan die geen onroerende zaak is, wordt tegen de waarde in het economisch verkeer opgegeven.

Voor de inkomstenbelasting is een tweede woning box 3-vermogen bij elke erfgenaam naar zijn aandeel, tegen de WOZ-waarde. De hypotheekrente is niet aftrekbaar; huuropbrengsten zijn niet apart belast.

De gemeente waar de woning staat, heft onroerendezaakbelasting en soms forensenbelasting van wie er niet woont maar de woning wel beschikbaar houdt. Toeristenbelasting speelt bij verhuur.

Bij verkoop binnen enkele jaren na het overlijden is er geen belasting over de winst voor particulieren, maar een waardestijging telt wel mee in box 3 zolang u de woning heeft.

Samen houden

Veel families willen het vakantiehuis houden. Dat kan, maar alleen met afspraken die op papier staan. Wie mag wanneer, wie betaalt wat, wie doet het onderhoud, hoe wordt besloten over verkoop, en wat gebeurt er als één erfgenaam eruit wil.

Laat de notaris die afspraken vastleggen in de verdelingsakte of in een aparte overeenkomst. Een onverdeelde boedel die jaren blijft bestaan zonder regels, is de bron van de meeste familieruzies over een tweede huis.

Overweeg of een van de erfgenamen het huis overneemt tegen inbreng van de waarde. Dat is vaak rustiger dan gedeeld eigendom, en de anderen kunnen gast blijven.

Of de vakantiewoning in uw situatie kan worden gehouden, verhuurd of verkocht en welke regels daarbij gelden, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

Verhuren via het park

Op veel parken is verhuur alleen toegestaan via de parkorganisatie, tegen een percentage van de opbrengst, en soms verplicht. Dat contract gaat over op de erfgenamen. Lees het op de opzegtermijn, de vergoeding en de verplichtingen voor onderhoud en inrichting.

Verhuur buiten het park om, bijvoorbeeld via een platform, is dan vaak niet toegestaan. Controleer ook of de gemeente een vergunning of registratie eist.

Wat er vaak misgaat

Het parkreglement blijkt overdracht aan erfgenamen te beperken, en de familie ontdekt dat pas bij de overschrijving.

De vaste lasten van een huis waar niemand komt, lopen jaren door.

Het huis wordt “samen gehouden” zonder afspraken, en na twee zomers is er ruzie over wie de dakgoot betaalt.

De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de verdeling, terwijl de marktwaarde veel hoger of lager ligt.

Forensen- en toeristenbelasting van de gemeente worden vergeten.

Een tweede huis en de erfbelasting van de partner

Bij de wettelijke verdeling krijgt de partner ook de vakantiewoning, en de kinderen een vordering in geld. De waarde van de vakantiewoning, tegen de WOZ-waarde, telt mee in de erfdelen en dus in de vorderingen van de kinderen. Voor de partner betekent dat: een tweede huis dat geld kost en tegelijk de schuld aan de kinderen verhoogt. Verkopen of overdragen aan een kind tegen verrekening met zijn vordering is dan een uitweg die de notaris kan uitwerken.

Het huis buiten het seizoen

Een vakantiewoning staat maanden leeg. Dat vraagt dezelfde zorg als elke leegstaande woning: melding bij de verzekeraar, vorstbeveiliging, controle. Veel parken bieden een winterservice of een sleutelbeheerder; vraag ernaar bij de melding van het overlijden. Een gestolen of bevroren huis is een schuld van de nalatenschap die niemand had hoeven maken.

Verkopen via het park of via een makelaar

Op sommige parken loopt de verkoop verplicht via de parkorganisatie, tegen een courtage die in het reglement staat. Buiten die parken kiest u zelf een makelaar, bij voorkeur een die recreatiewoningen kent. De waarde hangt sterk af van de regels van het park, het tijdvak van de erfpacht en de mogelijkheid tot verhuur. Vraag bij de verkoop dezelfde stukken op als bij een gewone woning, plus het parkreglement en de laatste afrekening van de parkbijdrage.

Veelgestelde vragen

Erft een vakantiewoning anders dan een gewone woning?

Juridisch niet, maar er komen parkregels, grondcontracten en extra belastingen bij. Kijk eerst wat u precies erft: eigendom, erfpacht of een opstal op gehuurde grond.

Mag ik in de vakantiewoning gaan wonen?

Alleen als het bestemmingsplan en het park dat toestaan. Permanente bewoning van een recreatiewoning is in veel gemeenten verboden.

Hoe wordt een tweede huis belast?

Voor de erfbelasting tegen de WOZ-waarde. Daarna valt het bij de erfgenamen in box 3, zonder renteaftrek. De gemeente heft OZB en soms forensenbelasting.

Kunnen we het huis samen houden?

Ja, met schriftelijke afspraken over gebruik, kosten, onderhoud en verkoop, vastgelegd bij de notaris. Zonder afspraken loopt het vaak vast.

Wat als de vakantiewoning in het buitenland staat?

Dan geldt daarnaast het recht en de belasting van dat land, en heeft u een Europese verklaring van erfrecht nodig. Lees daarover bij een woning in het buitenland erven.