Een woning in het buitenland erven

Het huis in Frankrijk, het appartement aan de Spaanse kust, de finca in Portugal. Steeds meer nalatenschappen bevatten een woning over de grens, en die brengt twee rechtsstelsels, twee belastingdiensten en twee notarissen mee. De Europese regels maken het sinds 2015 een stuk eenvoudiger, maar niet eenvoudig.

Welk recht geldt

De Europese erfrechtverordening geldt in alle EU-landen behalve Denemarken en Ierland. Zij bepaalt dat op de hele nalatenschap één erfrecht van toepassing is. Dat van het land waar de overledene zijn laatste gewone verblijfplaats had, tenzij hij in een testament koos voor het recht van zijn nationaliteit.

Woonde de overledene in Nederland, dan geldt dus het Nederlandse erfrecht, ook voor het huis in Frankrijk. De Rijksoverheid noemt dat als praktisch voordeel: de notaris kan één akte opmaken, en het maakt niet uit waar het goed zich bevindt.

Situatie	Welk erfrecht	Wat u nodig heeft
Overledene woonde in Nederland, huis in Spanje	Nederlands recht	Europese verklaring van erfrecht van een Nederlandse notaris
Overledene woonde in Spanje, geen rechtskeuze	Spaans recht, ook voor bezit in Nederland	Verklaring van erfrecht uit Spanje, of de Europese verklaring van daar
Overledene woonde in Spanje, rechtskeuze voor Nederland	Nederlands recht	Europese verklaring van erfrecht
Huis in het Verenigd Koninkrijk, Zwitserland of buiten de EU	Wat het recht van dat land bepaalt, vaak het eigen recht voor onroerend goed	Advies van een adviseur in dat land

De Europese verklaring van erfrecht

De Rijksoverheid beschrijft haar zo: moet u in het buitenland bewijzen dat u recht heeft op een erfenis, dan kunt u een Europese verklaring van erfrecht overleggen. Daarin staat dat u de erfgenaam bent en welk erfrecht op de erfenis van toepassing is. In Nederland vraagt u haar aan bij een notaris; in andere EU-landen bij een notaris of de rechtbank.

Notaris.nl geeft het voorbeeld van het vakantiehuisje in Frankrijk: met de verklaring toont u overal in de EU aan dat u de erfgenaam bent, ook bij een buitenlandse bank. De verklaring wordt in het land van de woning gebruikt om het register bij te werken.

Zo pakt u het aan

1. Stel de gewone verblijfplaats van de overledene vast en zoek een rechtskeuze in het testament. Dat bepaalt welk recht geldt.
2. Verzamel de stukken van de woning: de eigendomsakte uit het land zelf, het kadastrale uittreksel, de laatste belastingaanslagen, de hypotheek als die er is, en de contracten voor energie en beheer.
3. Vraag de Europese verklaring van erfrecht aan bij een Nederlandse notaris met internationale ervaring. Vraag hem ook naar een contact in het land van de woning.
4. Laat de overschrijving in het buitenlandse register regelen, meestal via een notaris of gestor ter plaatse. Reken op vertalingen, legalisatie of apostille en lokale kosten.
5. Doe aangifte in beide landen: erfbelasting in Nederland over de wereldwijde nalatenschap, en in het land van de woning over de woning zelf, als dat land heft.
6. Beslis over houden of verkopen met de kosten van beide landen in beeld: beheer, belasting, verzekering en de eventuele restschuld.

Twee belastingdiensten

Het erfrecht is één, de belasting niet. Nederland heft erfbelasting over de nalatenschap van wie in Nederland woonde, inclusief de woning in het buitenland, tegen de waarde in het economisch verkeer; de WOZ-waarde bestaat daar niet. Het land van de woning heft vaak ook, over de woning zelf, tegen eigen tarieven en met eigen termijnen.

Nederland voorkomt dubbele heffing met verdragen met een klein aantal landen, en anders met een eigen regeling die de buitenlandse belasting over de woning verrekent. Lees daarover bij buitenlands vermogen en dubbele belasting.

Let op de termijnen in het andere land. Die zijn vaak korter dan de Nederlandse, en te laat aangeven kost daar boetes en rente.

Welk recht voor de woning van uw naaste geldt en welke verklaring u nodig heeft, ziet u na de Regelcheck. Gratis, en u ziet uw uitkomst vóór u betaalt.

De woning zelf

Tot de overschrijving en de beslissing lopen de kosten door: de lokale onroerendgoedbelasting, de bijdrage aan de gemeenschap van eigenaren, de verzekering, het onderhoud, de energie. Regel wie ze betaalt en van welke rekening; een geblokkeerde Nederlandse rekening betaalt geen Spaanse gemeentebelasting.

Een beheerder ter plaatse, een buurman of een verhuurorganisatie kan intussen een oogje in het zeil houden. Een leegstaande woning in een ander land is kwetsbaar, en de verzekering wil meestal weten dat zij leegstaat.

Verkopen gebeurt naar het recht van het land van de woning, bij een notaris daar, met de Europese verklaring van erfrecht als bewijs van bevoegdheid. De opbrengst is van de nalatenschap.

Wat er vaak misgaat

De erfgenamen nemen een gewone Nederlandse verklaring van erfrecht mee, waar het buitenlandse register niets mee kan.

De rechtskeuze in het testament wordt over het hoofd gezien.

De aangifte in het andere land wordt vergeten, en er volgt een boete.

Niemand betaalt de lokale belastingen en de gemeenschapsbijdrage, en er ontstaat een schuld op de woning.

De woning wordt in de Nederlandse aangifte tegen een geschatte waarde opgegeven zonder onderbouwing.

Wat u in Nederland alvast doet

Vraag de Nederlandse notaris om de verklaring van erfrecht meteen ook in de Europese vorm af te geven, of om beide te maken. Laat een beëdigde vertaling maken in de taal van het land van de woning; de meeste registers eisen die. Vraag bij de Nederlandse bank of de hypotheek op de buitenlandse woning, als die bij een Nederlandse bank loopt, wordt afgelost door een verzekering.

En zet in de Nederlandse aangifte erfbelasting de woning tegen de waarde in het economisch verkeer, met een taxatie of een verkoopwaarde als onderbouwing. De Belastingdienst accepteert geen buitenlandse WOZ-achtige waarde zonder toelichting.

Veelgestelde vragen

Welk erfrecht geldt voor een huis in Spanje?

Woonde de overledene in Nederland, dan het Nederlandse erfrecht, ook voor het huis. Woonde hij in Spanje zonder rechtskeuze, dan het Spaanse.

Hoe bewijs ik in het buitenland dat ik erfgenaam ben?

Met de Europese verklaring van erfrecht, die een Nederlandse notaris afgeeft. Zij geldt in alle EU-landen behalve Denemarken en Ierland.

Betaal ik twee keer erfbelasting?

Vaak heffen beide landen. Nederland verrekent de buitenlandse belasting over de woning via een verdrag of de eigen regeling ter voorkoming van dubbele belasting.

Kan ik de woning vanuit Nederland verkopen?

De verkoop gebeurt naar het recht van het land van de woning, bij een notaris daar. Met een volmacht en de Europese verklaring van erfrecht hoeft u er niet altijd zelf bij te zijn.

Heb ik een notaris in het andere land nodig?

Meestal wel, voor de overschrijving in het register en voor een verkoop. De Nederlandse notaris geeft de Europese verklaring van erfrecht af en kan u vaak aan een contact ter plaatse helpen.